做大“流量”后，”“碧桂园们”的新零售阵地

做大“流量”后，”“碧桂园们”的新零售阵地

张歆晨 罗韬

当外界将关注的焦点投向碧桂园的新年销售目标数据时，其创始人杨国强出其不意地抛出了他悄然准备了快两年的深水炸弹。

日前，这位地产大佬在公司内部会议上提出自己的人生目标：“40年前我种田，40年后我还是回去种田。”如果说“种田”代表着杨国强进军现代农业的远期目标，那么他两年前着手打造的“凤凰优选”社区零售网络，便是为这个远期目标所进行的渠道铺垫。

作为拥有项目总数超过1000的国内最大房地产开发商，碧桂园所拥有的客户流量无疑是其开拓衍生市场的最大砝码，而碧桂园的品牌背书，又将成为其开拓新产品的强大IP。

碧桂园在新零售方面的布局，仅仅是开发商业务延伸的一个缩影。事实上，随着大型房地产企业规模的扩大，其庞大的业主群价值已然被重估，嫁接在房企和业主身上的新商业模式呈创新和开发不断之势。

更值得关注的是，开发商凭借着雄厚的资本和客户资源，其与传统商业和互联网电商之间的交叉合作和渗透已经成为新的趋势。1月29日，以腾讯牵头的财团入主万达商业，将这种渗透推向高潮。可以预见，商业以及再上游的生产制造业，都将因为开发商的资本参与而发生巨大的改变。

开发商深挖客户消费市场

不知不觉间，开发商已经把生意做到了人们衣食住行的方方面面。例如碧桂园，除了卖房子、搞装修，如今已经卖上了农副产品。

杨国强在公司内部会议上透露，希望在全国包括北京、上海、深圳、广州开上万家名为“凤凰优选”的社区店铺，出售超过600种经由碧桂园团队甄选过的农副产品，并承诺“没有重金属污染、没有农药残留、货真价实、利润不超过1%”。

资料显示，碧桂园凤凰优选2016年创立，截至2017年底，已经在顺德碧桂园、华南碧桂园、花城、增城、荔城、台山、鹤山、新会、十里银滩等社区开设了30家门店，推出凤凰优选自有品牌的矿泉水、米、油、干果、干货等组类，目标是最终做到社区常用、量大、健康、科学、原产地、无污染、口感好、高性价比的800个商品组合。店铺引入互联网管理概念，微信扫码购物，无需收银，现代元素十足。

“我们自己去找没有金属污染的土地生产、种养，自己建加工厂，送货到家。”杨国强对凤凰优选的未来如此描述，并透露出未来借此进军现代农业的愿景。

2017年，碧桂园全年实现合同销售5500亿，成为全国排名第一的房地产企业，旗下拥有项目总数超过1000个，数百万业主群体。鉴于庞大的客户流量，碧桂园早在几年前便确立了“全生命周期”的多元化战略，试图在存量的基础上开拓新业务，此番布局现代农业以及新零售，便是其多元化业务中的一环。

“随着大型房地产企业规模的扩大，其庞大客户群体的二次消费将是开发商最大的利润增长点，没有企业会轻易放过这块市场。”一位业内人士如此评价。据不完全统计，目前无论以万科、恒大、碧桂园、融创等为代表的一线阵营，还是top以后的二线阵营，绝大多数房地产企业都已经在原有业务和客户基础上进行了不同商业模式的创新和布局，仅涉足生态农业和零售业的开发商，就远不止碧桂园一家。

2017年8月，远洋集团在其官方微信平台宣布，旗下智慧社区服务平台亿街区与无人便利店品牌缤果盒子签署战略合作框架协议，计划五年内在北京和徐州共同落地1000个24小时无人便利店。

两个月之后的2017年10月，协信地产董事长吴旭通过家族控制的上海协信小镇建设发展有限公司（下称“协信小镇”）接替平安寿险成为上海多利农业发展有限公司（下称“多利农业”）最大的股东。目前，协信小镇持股40.69%；中国平安保险（集团）股份有限公司控制的上海详骞股权投资基金合伙企业（有限合伙）为第二大股东，持股29.89%；多利农业创始人张同贵持股23.27%。

多利农庄2005年成立于上海，一度因为服务于数百家企业和10万多个家庭成为行业的佼佼者。多利农庄已经建成全国九大基地，分布在上海的浦东和崇明，四川省成都和阿坝州九寨沟，山东省的安丘，海南省的海口、三亚、东方，还有陕西省的太白。通过多利农庄，协信有了自己真正意义上的特色小镇开始落地。2017年3月，位于四川省成都市的成都多利农庄正式开园，这是一个乡村田园综合体和有机小镇。

传统商业与电商的互相渗透

1月29日晚，万达集团在官网发布消息，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

据悉，这是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一，买卖双方因互联网巨头、商业巨头、地产巨头的共同存在，而使得该笔交易更显独特。

目前，该笔交易的细节尚未对外披露，各家企业的诉求也显得扑朔迷离，但可以确认的是，不同行业的巨头们合作共生，打造全新的商业零售模式，已然成为不可逆转的趋势。

事实上，开发商和零售商之间的渗透早有案例可寻。2017年12月，中海地产与京东集团签订战略合作协议，要在全国主流城市建设数百家无人超市，联合布局无界零售，实现优势互补、资源共享，实现中海旗下商业地产全业态覆盖。双方将合作开发X无人超市、X无人售药柜、智能配送终端等“黑科技”项目。京东X无人门店技术是京东集团X事业部研发的智慧化产物，采用了人脸识别、行为抓取、智能选址等智能设备与系统应用。

所谓“无界零售”是京东集团CEO刘强东在2017年双11之前提出的一个概念，即希望为商家和消费者打造一个无障碍、无边界、随时沟通的消费环境。

更早之前的2017年9月，恒大集团董事局大大许家印携高管团队访问了苏宁集团总部，并与苏宁集团董事长张近东进行会晤，双方将在商业物业定制、房产销售的O2O模式创新、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务等方面开展全面合作。

易居智库研究总监严跃进认为，京东等零售商和传统开发商合作的资源互补效应十分显著，一方面持有商业地产项目的地产商满足了零售连锁布局布点的需要，另一方面新零售模式将无人超市进驻商业地产项目可满足其营销需要。